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Alquiler de viviendas particulares por periodos vacacionales.

Alquilar una segunda residencia o nuestra vivienda habitual, durante periodos cortos de tiempo, para uso vacacional, representa una interesante fuente de ingresos para la que no se requiere una gran inversión. Estos alquileres son diferentes al alquiler normal de una vivienda. Veremos en este artículo en qué consisten estas diferencias.

Los alquileres turísticos particulares son un negocio rentable. En primer lugar, porque la inversión principal ya está hecha. Hemos financiado la vivienda para uso personal. Se trata, por tanto, de utilizar un recurso que tenemos disponible para darle una función económica que redundará en nuestro bolsillo.

Existe cierta controversia con los alquileres vacacionales. Se les acusa de ser los responsables de la masificación turística y de la transformación de la vida en algunos barrios de la ciudad. Se dice que zonas como la Barceloneta (en Barcelona), Malasaña (en Madrid) o el casco antiguo de Málaga se ha transformado por la concentración de alquileres turísticos. Lo cierto es que los principales perjudicados por estos alquileres son los hoteles. Las cadenas hoteleras observan como una parte de los turistas, en lugar de alojarse en sus establecimientos, alquilan viviendas de particulares por medio de aplicaciones como Airbnb. Las cadenas hoteleras, que son bastante poderosas en nuestro país, mueven sus resortes para atacar a los particulares que se ganan algo de dinero alquilando sus viviendas a turistas.

Muchos turistas que llegan a nuestro país prefieren los alquileres particulares a otro tipo de alojamientos. En gran medida, porque suelen ser más baratos y, por otro lado, porque les dotan de más autonomía y libertad para disfrutar de sus vacaciones como quieran. Los alquileres turísticos particulares son un nicho con gran demanda.

Ahora bien, su funcionamiento es diferente al de un alquiler tradicional. En primer lugar, el propietario debe estar buscando continuamente inquilinos. Ya que estos alquileres tienen una duración de tiempo muy reducida. Debe promocionarse en los canales por los que se mueven los interesados. Esto implica acceder a plataformas webs de alcance internacional, y debe acondicionar la vivienda antes de cada alquiler.

Un medio para ahorrarnos este trabajo es delegar la gestión en agencias de alquileres vacacionales. Lorenzo, que tiene un apartamento en Calpe (Alicante) cedió la gestión de su piso en la playa a Key & Rent, una agencia online que se encarga de administrar el alquiler de viviendas de particulares a turistas. Lorenzo le entregó a la agencia las llaves de su apartamento y ellos se encargan de todo. Cuando termina cada alquiler, ingresan el precio del mismo en la cuenta del propietario.

Las diferencias entre un alquiler vacacional y uno habitual, por llamarlo de una manera, son muchas más. Veamos las más importantes:

  Diferencias legales.

El blog del portal inmobiliario Fotocasa señala que los alquileres vacacionales y los de temporada son dos mundos distintos a efectos legales. En este sentido, señala tres diferencias fundamentales:

  1. Diferente legislación.

Los alquileres tradicionales de viviendas se rigen por la L.A.U., la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una ley de alcance nacional que exige, ente otros requisitos, la necesidad de suscribir un contrato de alquiler que debe registrarse en la Cámara de Comercio.

Los alquileres turísticos, por otro lado, están regulados por las legislaciones de las comunidades autónomas. Esto significa que en cada parte de España es diferente. En Cataluña, por ejemplo, las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo de la Generalitat, y deben disponer de una licencia de alquiler turístico concedida por el ayuntamiento del municipio en el que está ubicada. En el caso de Barcelona, el cupo de licencias es limitado y se concede por orden de tramitación, una vez superados los requisitos estipulados por el ayuntamiento.

  1. Duración del contrato.

Un alquiler estándar tiene una duración mínima de 5 años. Una vez superado este plazo, el alquiler se puede prorrogar por periodos de un año, siempre que una de las partes no decida revocarlo. Terminada la duración mínima, el propietario del piso puede proponer un alquiler nuevo al inquilino, con un precio y unas condiciones distintas.

El inquilino puede abandonar el inmueble con un preaviso de un mes natural, abonando las deudas pendientes con el arrendador, si las tuviera. En cambio, el propietario solo puede desalojar al inquilino si este incurre en alguna causa de desahucio y siguiendo el proceso habitual, que tiene una duración aproximada de 6 meses.

Los alquileres vacacionales tienen una duración máxima de 31 días, pero carecen de duración mínima. Esto significa que una vivienda turística se puede alquilar por quincenas, por semanas e incluso por días.

La ley no establece ningún sistema de prórroga para los alquileres turísticos. Lo deja al libre acuerdo entre las partes. El propietario y el inquilino pueden pactar una prórroga del alquiler los días o semanas que estimen oportuno.

Existe una figura legal intermedia. Son los alquileres de temporada. Aquellos pisos que se alquilan por una duración mínima de 31 días y una máxima de 11 meses. Es la normativa por la que se rigen los pisos de estudiantes y los que se alquilan a trabajadores desplazados. Estos alquileres están regulados en la L.A.U. y deben estar recogidos en un contrato de alquiler legal.

  1. Finalidad.

La otra diferencia fundamental es la finalidad del alquiler. Mientras que un alquiler corriente sirve para proveer de vivienda habitual al inquilino, pudiéndola alquilar sin muebles, una vivienda vacacional se ofrece como alojamiento turístico. Por tanto, debe estar equipada con todo lo necesario para este fin. Debe tener montada una o varias alcobas, con lo imprescindible para descansar en ellas, un baño para asearse y un mínimo de electrodomésticos y muebles de cocina. A su vez, debe tener todos los suministros energéticos dados de alta y perfectamente operativos.

Funcionamiento.

El perfil de un inquilino de un alquiler vacacional es distinto al de un alquiler corriente y, por tanto, la gestión del alquiler es diferente.

Un inquilino tradicional, aunque haya encontrado el alquiler navegando por internet, suele demandar una visita física al inmueble antes de alquilarlo. Una vez visitado el piso, concierta una reunión con el propietario y con la agencia inmobiliaria para firmar el contrato y abonar las mensualidades necesarias para entrar a habitar la vivienda. En ocasiones, se puede entregar una señal económica como prueba de interés del futuro inquilino en alquilar. La señal se abona después de realizar la primera visita.

En los alquileres turísticos rara vez se visita el inmueble. Lo más habitual es descubrir el alquiler en una página web o en una plataforma de internet. El interesado reserva el piso abonando una parte o la totalidad del precio del alquiler. Es como si se reservara por internet una habitación de hotel o un apartamento. El propietario o quien gestiona la operación, puede solicitar una pequeña fianza para asegurarse de que no se producen desperfectos en las instalaciones durante su ocupación. Efectuada la limpieza pertinente tras la finalización del alquiler, se devolverá la fianza o se cubrirá con ella las reparaciones necesarias.

En el caso de que quieras alquilar tu vivienda con fines turísticos a través de una agencia de alquileres vacacionales, debes partir de que su funcionamiento es distinto al de una agencia inmobiliaria. Estas agencias se encargan de todo: La gestión de las reservas por internet, el cobro del alquiler y limpiar el piso antes y después de la estancia del inquilino.

Por sus servicios, cobran una comisión que está incluida en el alquiler. La comisión la paga el inquilino, por lo que el propietario cobra íntegramente el precio que ha fijado para alquilar su vivienda. La agencia comunicará al propietario, por e-mail o por teléfono, con unas semanas de antelación, las reservas que haya recibido, para asegurarse de que el piso está libre en las fechas señaladas.

Un alquiler seguro.

Existe una cierta prevención por parte de los propietarios sobre si los alquileres turísticos son seguros. Todo alquiler entraña sus riesgos, pero podemos decir que los alquileres turísticos están bastante protegidos.

Para empezar, no hay riesgo de impago. Ya que el alquiler se cobra por adelantado. La propia reserva suele coincidir con el precio del arrendamiento. La incertidumbre se desplaza a las condiciones materiales en las que se quedan las instalaciones. Lo que preocupa a los propietarios es si el piso estará igual que cuando lo alquilaron. Para eso el propietario dispone de dos palancas:

  • El contrato. Aunque el alquiler se efectúe por unos días, es importante que quede registrado en un contrato. Allí aparecerán las condiciones del alquiler y los bienes materiales que se encuentran en el piso en el momento de la entrega de llaves. En el caso de que haya algún incumplimiento por alguna de las partes, el contrato es una herramienta para reclamar.
  • La fianza. Es interesante exigir una fianza adicional al inquilino o el requisito de que contrate un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles desperfectos que se puedan producir durante su estancia. La fianza se devuelve una vez se compruebe que todo está bien.

Cuando el alquiler lo gestiona una agencia especializada, estos aspectos suelen tenerlos bastante en cuenta.

 

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