¿Te has planteado alguna vez reformar tu casa? ¿Has pensado en cerrar tu balcón con una preciosa galería y no sabes si has de consultar a los demás vecinos de edificio? ¿La comunidad va a hacer obras con las que tú no estás de acuerdo? Estas son algunas de las preguntas que se les plantean muchas veces a los propietarios de viviendas que se encuentran en edificios, con sus vecinos y sus locales debajo.
Para llevar a cabo obras en un inmueble hay que distinguir si estas solamente a afectan a las viviendas o si interviene en elementos comunes del edificio. Su autorización en Junta y la mayoría necesaria dependen del tipo de obra que se trate, por lo que esta diferenciación es clave antes de tomar ninguna otra decisión.
En caso de que las obras tengan lugar en el piso o en un local de nuestra propiedad sito en el edificio en cuestión, nosotros, como propietarios, debemos informar a quien represente a la comunidad, bien el presidente o la persona u órgano en cuestión que lo sustituya en estas labores, de las obras que vayamos a emprender. Se puede hacer tanto verbalmente o por escrito, lo que realmente importa es dejar constancia de su recepción.
En el caso de que la obra a realizar afecte a algún elemento común de la construcción o de la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración, o si esta perjudica a los derechos de otros vecinos, debemos contar también el consentimiento de la junta, además de con la licencia municipal de obras. La mayoría necesaria requerida por la junta dependerá del tipo de obra a realizar y, si se diera el caso, del consentimiento del vecino o de los vecinos afectados.
Por el contrario, si este tipo de obra a realizar no afectase a elementos comunes como paredes maestras o pilares del edificio, no sería necesario con la autorización de la junta de propietarios. ¿Qué tipo de obras entran en este apartado? Pues aquellas relativas, por ejemplo, a tirar un tabique para hacer estancias más amplias o redistribuir el interior, abrir una pared o hacer un arco en las puertas, entre otras. Incluso es posible la unión de un par de pisos o locales, aunque ambos seguirán pagando lo que hasta el momento en impuestos, bien dos recibos de comunidad o bien dos tasas sobre bienes inmuebles, a no ser que por mayoría de la junta se establezca que se convierte en un único piso o local. En ese caso, pagará como uno, pero por temas de superficie y a efectos de facturas el precio de las facturas será posiblemente el mismo o similar, al eliminar la mitad de los gastos fijos. Si esta unión afecta a elementos comunes como muros, fachadas o la propia estructura del edificio (por ejemplo, hacer un dúplex), sí estará sometida a la aprobación de la junta.
¿Qué otro tipo de obras sí requieren la autorización unánime de la junta de propietarios? Pues aquellas que afecten a elementos comunes, como la perforación del muro de la fachada para la instalación de aire acondicionado, el acristalamiento y cerramiento de balcones y terrazas, o la colocación de letreros profesionales o publicitarios.
Por otro lado, las obras que hacen los vecinos en conjunto dentro de la comunidad requieren de la aprobación en junta de propietarios. La mayoría necesaria requerida por la junta dependerá del tipo de obra que se trate. Además, una vez aprobadas, hay obras que obligan a todos los propietarios a costearlas, y otras para las que no están obligados a pagar, salvo que en el futuro quisieran utilizar las instalaciones o servicios creados.
Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la junta de propietarios, aunque bien es cierto que han de ser ratificadas en la siguiente junta que se celebre en la comunidad. Por su parte, los propietarios han de comunicar de forma inmediata al administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes.
Por otro lado, existen también otro tipo de obras dentro de aquellas que realiza la comunidad en conjunto, que son las de innovación o de sustitución, que engloban aquellas que tienen como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad; las obras que no tengan como fin la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad (que engloban aquellas que no pertenecen al apartado anterior y están fuera de los siguientes que mencionamos); las obras para el establecimiento o supresión de servicios de interés general, las obras que tengan por fin mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, y las obras para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. Por último, también están las obras de accesibilidad, que son las necesarias para un uso adecuado de cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad.
Pero en el fondo, no dejan de ser todo obras, que son siempre un engorro para los vecinos que las tienen que sufrir, e incluso para aquellos que en lugar de sufrirlas en sus carnes simplemente las oyen. Lo más práctico en este segundo caso, ya que no tenemos que supervisar nada, como normalmente ocurre con las obras que hace la comunidad en el edificio, lo mejor es coger vacaciones en el trabajo, escaparse a un lugar cercado con el Cortijo El Sapillo y volver cuando hayan terminado.
