La pregunta del millón; con una respuesta tan mala como la solución. En nuestro país hemos llegado a un punto en el que tener una vivienda se ha convertido en una misión imposible para la inmensa mayoría. Comprarla es una ilusión y alquilarla se ha vuelto algo más que complicado. No se puede hacer frente a las hipotecas debido a los precios tan elevados de los inmuebles y los alquileres, igualmente caros y abusivos en la mayoría de los casos; se procede con unas exigencias que hacen que los inquilinos no puedan acceder a ellos. Esto se debe a que los propietarios, cada vez más desprotegidos, abusan y exigen más de lo debido. Aunque todo tiene su porqué.
El acceso, la disponibilidad y el precio de la vivienda se tratan como un problema muy complejo que afecta a todos los sectores de la sociedad. Este problema escapa de ser un problema coyuntural o nuevo, como demuestran las estadísticas; se trata de un problema serio en términos de cantidad y calidad de viviendas, sobre todo para las nuevas generaciones. Tratar el problema de la vivienda como un tema unifactorial o una causa visible puede llegar a considerarse como miopía, una visión en la que no se contempla la complejidad del tema y el hecho de que se trata de un problema multifactorial.
La falta de vivienda se une a la disponibilidad de las mismas con servicios públicos y una relación espacio/habitantes adecuada. Aunque nos afecta de forma directa, no se trata de un problema exclusivo de nuestro país, ya que, según el Informe Mundial de las Ciudades 2026 de ONU-Hábitat, hasta 3.400 millones de personas carecen de acceso a una vivienda segura y adecuada. Esta cifra se refiere a las condiciones de la vivienda, no a la ausencia de propiedad.
Un problema con muchas causas
Durante más de quince años, Mar & Golf Uniques Homes se ha especializado en residencias exclusivas con un enfoque integral más allá de la venta o el alquiler de las propiedades, proporcionando apoyo, orientación legal y un servicio personalizado a sus clientes, por lo que conocen las dificultades de acceso, financiación y adecuación de la vivienda que pueden afrontar sus clientes. La cuestión es cómo se ha llegado a estos niveles y la respuesta ni es sencilla ni es única, aunque existen algunas razones que han influido en mayor medida.
En la ONU las estadísticas se consideran de forma independiente. Es decir, poseer o vivir en una vivienda es muy diferente a vivir en una vivienda que sea cómoda, segura y disponga de los mínimos requisitos de servicios. Por lo general, las estadísticas relativas a la vivienda per cápita obvian a las personas que viven en viviendas precarias, zonas de riesgo o sin disponer de una infraestructura de servicios.
Muchos se empeñan en negar los efectos de las leyes del mercado: oferta, demanda y precio, cuando existe un déficit real de vivienda. En determinadas zonas, la creación de hogares supera a la nueva oferta disponible; esto no significa que el número total de hogares sea mayor que el de viviendas en España. Esto ha derivado en que exista una gran presión de la demanda ante una oferta insuficiente, lo que hace que se produzca una subida indiscriminada de los precios.
Dicho de otra manera, existen más personas que están dispuestas a pagar más por tener acceso a un bien tan necesario e insustituible como la vivienda. La creación de hogares, que incluye a jóvenes en edad de emanciparse, ha crecido de forma mantenida desde el año dos mil veintiuno, mientras que el ritmo de la construcción se ha visto ralentizado desde el año dos mil catorce. El resultado: cada vivienda disponible tiene un precio elevado con un componente especulativo artificial.
Otro de los aspectos que añade presión a esta distorsión de los precios actuales es el envejecimiento que se produce en el mercado inmobiliario. La media de edad de las viviendas es de cuarenta y tres años y medio, según datos de la FAI. Esto supone que el comprador tiene que invertir una gran suma de dinero para rehabilitar o reacondicionar la vivienda. El déficit de la oferta ha conseguido que las viviendas envejecidas tengan un precio muy similar a las de nueva construcción a pesar de no cumplir con los estándares europeos de sostenibilidad y eficiencia energética.
La composición demográfica actual constituye otro elemento de presión. Hace años que se habla del envejecimiento de la población de España en particular y de Europa en general. Las tasas de nacimiento se encuentran por debajo de las de algunos países del mundo, aunque la proporción ha cambiado. La entrada al mercado inmobiliario de migrantes y jóvenes que buscan vivienda ha producido un aumento de la presión, creando una brecha mayor entre la oferta de viviendas y la creación de hogares.
Por otro lado, el mercado actual se ha concentrado en la construcción de unidades constructivas de mayor precio: edificaciones de lujo o dirigidas a un mercado que dispone de un mayor poder adquisitivo. Esta es una consecuencia lógica y natural de algunas de las regulaciones y la situación económica de los compradores. Las viviendas con un mayor precio final son una opción más atractiva desde el punto de vista financiero. Con el añadido de la tendencia del mercado hacia los compradores extranjeros y las viviendas turísticas que han supuesto un aumento artificial del precio en determinadas zonas.
Esta brecha de precio, oferta y demanda es más evidente en las ciudades más grandes, las zonas de costa o las que tienen un mayor atractivo turístico. A lo que hay que sumar la migración de las zonas rurales a las más pobladas, lo que nos lleva al aspecto financiero.
La financiación aumenta la complejidad del problema
Como decimos, aunque ya lo sabemos, la complejidad del problema de la vivienda es muy grande. Aunque se propongan soluciones simplistas, comprender las causas permite llegar a respuestas reales, por lo que hay que entender uno de los elementos básicos del mercado inmobiliario: el valor y el acceso al dinero, es decir, la financiación.
En toda Europa la construcción de viviendas por parte del Estado o de protección oficial ha reducido la presión del mercado. Estas viviendas de menor coste constructivo suponen una respuesta para los sectores con menor poder adquisitivo. Sin embargo, nuestro país se encuentra en evaluación por parte de la Unión Europea dado el déficit de opciones de vivienda de protección oficial.
La media europea se acerca al noventa y tres por ciento del parque de viviendas del mercado, mientras que en España solo alcanza al dos y medio por ciento. Para añadir ingredientes a la receta, el acceso a la financiación pública y privada ha caído. Los sectores con menores ingresos tienen cada vez mayores dificultades a la hora de conseguir un préstamo hipotecario. En algunos casos, el precio cubierto por los mismos ronda el setenta y cinco/ochenta por ciento, creando disparidad entre los compradores. Debido a la sobredemanda actual, quienes cuenten con disponibilidad de la entrada tendrán prioridad en el acceso, dejando a muchos compradores fuera del mercado.
Es posible creer que quienes no pueden acceder a una vivienda en propiedad pueden alquilar una para solucionar su problema, lo que en la teoría funciona bien y siempre lo ha hecho. Ahora, debido a las distorsiones del mercado de la vivienda actual, no resulta tan sencillo. El mercado español de alquiler de vivienda sufre una presión que puede ser mayor que la de compraventa. Los problemas del mercado de venta se reproducen y amplían en el de alquiler.
La diferencia entre las viviendas que se ofrecen y las que se demandan crea un alza artificial y especulativa de los alquileres. Esto resulta más evidente en las ciudades con mayor densidad de población, donde el precio de los alquileres puede superar entre dos y tres veces al de hace unos años.
Los factores demográficos crean mayor presión y aumentan la necesidad de viviendas en alquiler, ya que la población rural ha migrado hacia las grandes ciudades junto a la llegada de migrantes. Un factor determinante es que cada año salen al mercado miles de jóvenes que buscan su independencia, con lo que se ve muy aumentada la demanda.
Una oferta escasa y unos demandantes desesperados por la vivienda tienen como consecuencia una enorme distorsión de los precios. En algunas ciudades no solo se queda en el precio y se han creado alternativas que no cumplen con los mínimos requerimientos de confort y seguridad, por lo que la pregunta sobre si se puede encontrar una solución rápida y eficaz tiene una respuesta más compleja todavía.
En resumidas cuentas, un problema de tamaña complejidad como el que tenemos sobre la vivienda en la actualidad no se puede solucionar sin abordar las causas que lo han generado. El problema depende de varios factores que no pueden solucionarse de forma inmediata, por lo que la solución todavía parece lejana, viendo cómo vemos cada día lo que no se hace al respecto.
